Взыскание задолженности по кредитам – основные моменты

Последствия взыскания

01 марта 2015 года вступает в силу Федеральный Закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». О том, что послужило причиной для его принятия, и каковы ожидаемые последствия от этого законодательного рассказывает адвокат Олег Сухов, президент «Гильдии юристов рынка недвижимости». 
 Причины внесения изменений в Земельный Кодекс или негативное наследие 90-ых. Начать придется с того, что Земельный Кодекс (ЗК), принятый в 2001 году, являлся первой робкой попыткой государства кодифицировать законодательство в области земельных отношений. Уместно вспомнить, что в 90-ые годы почти все сферы жизни россиян широко регламентировались Указами Президента и Постановлениями Правительства, которые не только вступали в противоречие с Кодексами и Федеральными Законами, но зачастую имели над ними полный приоритет. Земельное право не было в этом смысле исключением. 
  
Поэтому ЗК РФ 2001 года был призван устранить все противоречия и урегулировать земельные отношения. Однако сделать этого не удалось. Эпоха реформ 90-ых  и массовая приватизация земель хотя и породили целый класс собственников, но почти ничего не дали с точки зрения регламентации этого процесса в государственных масштабах: федеральные и муниципальные власти, физические и юридические лица, проводили сделки с землей, опираясь в основном на местные нормативные акты и ведомственные указания. «Белых пятен» было очень много. Конечно, арбитраж и суды общей юрисдикции в силу своих полномочий разрешали споры и тем самым развивали практику земельных отношений, но создать общеобязательные нормы они просто не могли. В России в отличие от Англии не прецедентное право, поэтому уже где-то с 2005 года специалисты заговорили о необходимости внесения новых изменений в Земельный Кодекс. 
 Недостатки Земельного Кодекса, требовавшие решения. Экономическая история последних российских десятилетий тесно связана с понятием государственной собственности. И до сих пор большая часть земли в нашей стране находится в руках государства. Так уж сложилось. При этом, декларируя право граждан на приобретение участка в частную собственность, закон никак не регламентировал порядок передачи земли из рук федеральных и региональных структур. 
  
Кроме того, нормативные акты обходили скромным молчанием вопрос о том, как, собственно говоря, определить и  сформировать этот самый земельный участок, который гражданин (или юридическое лицо) хочет получить? Ведь в соответствии с действующими законами земля попадает в хозяйственный оборот только как участок. Иными словами, это должен быть объект, который сформирован (обладает четкими границами), имеет номер в государственном кадастре и при этом занесен в ЕГРП. Однако сейчас очень много государственных земель вообще не соответствующих этим требованиям. Поэтому, считаясь федеральным, участок может в тоже время не иметь номера или, что происходит гораздо чаще - четко очерченных границ. 
  
Исходя из этого, попытки получить землю не приводили к успеху и арбитражные суды выносили решения, в которых незатейливо объясняли, что«испрашиваемые… земли находятся в неразграниченной государственной собственности, поэтому Минимущество… правомерно отказало в передаче данных земель в …собственность» (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА от 23.11.2005 N Ф08-5568/2005). 
 Всё это исключало огромные площади из хозяйственного оборота. Учитывая вышеперечисленное, законодатель должен был решить три проблемы:  
1. Установить порядок формирования наделов; 
2. Урегулировать способы приобретения земли субъектами гражданских правоотношений; 
3. Привести в соответствие с новыми требованиями нормы других законов, связанных с земельными отношениями. 
 Изменения в Земельный Кодекс или сначала «разбираемся» с терминами. 23.06.2014 года Президент России подписал Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Данный нормативный акт вступит в силу с 01 марта 2015 года (за исключением, правда, некоторых положений). Что же нового принес нам этот документ? Прежде всего, законодатель наконец-то сформулировал определение «земельного участка» и даже выделил его существенные признаки. Пункт 3. статьи 6 ЗК РФ теперь гласит (цитирую по тексту): «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных… (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи». 
 Порядок формирования участков или окончание периода «конкуренции» законов. Разобравшись с термином, государство тут же определило порядок формирования участков. Для начала оно дало исчерпывающий перечень документов, используя которые можно сформировать земельный надел. Тем самым власть ликвидировала «правовую анархию», которую порождали противоречия между Земельным, Лесным и Градостроительным Кодексом. 
 В частности, статья 11.3 ЗК РФ четко установила, что «Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ; 
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков; 
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории…».  
 Далее закон указал на случаи, когда можно создавать участки, используя только проект межевания. В частности, таким образом, наделы могут формироваться для комплексной застройки, садоводческой и огороднической деятельности, а также для ведения  дачного хозяйства (в рамках участка предоставленного некоммерческой организации). Кроме того, проект межевания для формирования участков может использоваться в границах определенной территории, когда заключен договор о её развитии. Например, если необходимо снести ветхие постройки и на их месте воздвигнуть новые сооружения (квартал, микрорайон и тому подобное). Проект межевания станет основой для формирования участков и в том случае, когда возникнет необходимость разместить на территории застроенной многоквартирными домами линейные объекты федерального, регионального или муниципального значения: линии электропередач, трубопроводы, трансформаторные или насосные станции и так далее. 
  
Таким образом, власть сделала проект межевания основным документом для оформления земли в таких масштабных вопросах, как комплексная застройка и строительство линейных сооружений. 
  
Что это значит? Всего лишь то, что государство внедряет концепцию распоряжения землей на основе территориального планирования, дабы не допустить возникновения кварталов и даже микрорайонов, без инфраструктуры, а именно: транспорта, дорог, школ, больниц, инженерных коммуникаций и т.д. Ведь проект межевания, который составляется в соответствии с Градостроительным Кодексом, должен все это предусматривать. 
  
До этих изменений застройщики могли возвести квартал или даже микрорайон, совершенно не заботясь об инфраструктуре, чтобы потом государство затратило миллионы рублей, прокладывая дороги и строя школы с больницами. Недаром, когда в 2011 году Председатель совета директоров строительной корпорации «Авиакор» Владимир Кошелев представлял жилой микрорайон «Крутые ключи» под Самарой  Председателю Правительства РФ В.В. Путину, то первый вопрос, который задал Путин бизнесмену, касался наличия в новостройке социальной инфраструктуры.    
  
Наряду с проектом межевания основой для формирования участка может быть и схема его расположения или сокращенно СЗУ (схема земельного участка). Кстати, здесь возникает существенная проблема. Власть, как обычно у нас бывает, переложила заботы по подготовке схемы расположения участка на того, кому эта земля нужна. Слово «может», которое фигурирует в п. 4, 5, 6, и 7 ст. 11.10 ЗК РФ означает, что государственные и муниципальные органы с «удовольствием» переложат эту работу на физических и юридических лиц. Данное правило распространяется и на тех субъектов, которые будут участвовать в аукционе. 
  
При этом может возникнуть очень даже пикантная ситуация: претенденты сформируют участок, потратят время, нервы и деньги и … не выиграют торги. А кто будет возмещать затраты? А никто… 
  
На западе, кстати,  обязанность по подготовке и формированию участка, а также постановке его на учет, возложена на государство. Юридическое лицо или гражданин только подают заявку и оплачивают услуги. Все остальное делают уполномоченные на то органы. У нас же -  «спасение утопающих - дело рук самих утопающих». 
  
Порядок и варианты предоставления участков. 
 Статья 39.1 ЗК РФ сформулировала четкий перечень документов – оснований для передачи земли из государственной и муниципальной собственности в частные руки.  В частности власть может передать участок физическим или юридическим лицам на основании: 
 - решения органа государственной власти или местного самоуправления о передаче  в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; - договора купли-продажи; - договора аренды; - договора безвозмездного пользования. Кроме того, законодатель утвердил способы перехода прав на земельный участок, который принадлежит государству или муниципалитету (ст. 39.3 ЗК РФ): - в собственность за плату на торгах в аукционной форме; - в собственность бесплатно; - в аренду через торги на аукционе; 
 - во временное и безвозмездное пользование. 
 - в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ). 
  
Далее в ст. 39.9 ЗК РФ законодатель регламентировал порядок: 
 - проведения торгов; 
 - передачи участка без торгов; 
 - предоставления земли физическим лицам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства садоводства, огородничества, дачного хозяйства и фермерства; 
 - предоставления участка гражданам бесплатно; 
 - предоставления земли под зданиями и сооружениями; 
 - использования участка без передачи прав на него через сервитут или без него.
  
Ограничения в покупке земли. 
 Государство отказалось от тотальной распродажи своей земли. В принципе это и ожидалось. Если проштудировать закон, как говорится с карандашом в руке, то можно увидеть, что власть воздвигла целый перечень препятствий, которые перекрыли свободный доступ к земле. Обратившись к п.8. ст.39.11 вдумчивый читатель легко найдет подтверждения этому факту. Перечень запретов очень обширный: от необходимости уточнения границ территории до наличия уже поданного заявления о предварительном согласовании в предоставлении участка. К слову, эта бумага может быть направлена кем угодно, хотя бы «своей» организацией. В результате у государства появляется прочное основание для того, чтобы затягивать момент продажи.   
  
Кроме того, сам объект должен соответствовать целому ряду условий территориального планирования, соблюсти которые очень и очень сложно. 
  
И, наконец, продавать участки под застройку вообще запрещено, кроме конкретно оговоренных случаев. Более того, до 01.01.2020 г. власть может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта РФ. Все это наталкивает на мысль, что государство решило прекратить тотальную распродажу земли и ее неконтролируемое использование.
  
Выводы: 
  
Итак, что мы имеем в сухом остатке? Начнем с того, что новый нормативный акт устранил ряд противоречий и внес определенную ясность в порядок действий при оформлении участков. Стало понятно, что только документы территориального планирования являются основой для формирования и предоставления земли. Далее, законодатель радикально облегчил строительным компаниям все мероприятия, связанные с оформлением прав на землю. Ведь что было до этого закона? Строительные компании тратили время и деньги не на возведение зданий и сооружений, а на бумажную волокиту, связанную с оформлением документов на участок. 
  
Проще стало также компаниям, которые занимаются прокладкой трубопроводов, возведением ЛЭП и строительством дорог. Этим фирмам теперь не надо формировать несуразные участки в виде «ломаных» линий для того, чтобы удовлетворить всем требованиям Градостроительного Кодекса. Достаточно зарегистрировать сервитут.    
  
Закон также дал некоторые поблажки дачникам, садоводам, фермерам и огородникам, но только в части организационных мероприятий. Оформить (но не получить бесплатно!) землю стало легче. Впрочем, закон все-таки «продекларировал», что специалисты и многодетные семья могут получить землю бесплатно. Однако он как всегда не уточнил, что это за специалисты и какая, собственно говоря, семья может считаться многодетной? Эти проблемы еще предстоит уточнить.  
  
А вот вопрос свободного и бесплатного доступа всех рядовых граждан России к земельным участкам для строительства жилья так и остался открытым. Будем надеяться, что Государственная Дума рано или поздно вернется к этой проблеме. И конечно хотелось, чтобы это произошло как можно раньше. В противном случае «земельный вопрос», как и в начале 20 века станет детонатором социальных потрясений в нашей стране. 

Необходимость продать ипотечную квартиру возникает по разным причинам: смена места жительства, работы, потеря доходов или желание поменять квартиру на меньшую, чтобы рассчитаться с банком и избавиться от непосильной нагрузки ежемесячных платежей. Кроме того, если цены на квартиры будут падать, то выплатить долг  без потерь станет сложнее. Может быть, сейчас самый момент подумать о продаже, если обстоятельства вынуждают, и постараться сделать это максимально продуманно и эффективно? Но как именно?

Задолженность по просроченным ипотечным кредитам граждан выросла в России к началу 2015 года, по данным Центробанка, примерно на 12%. При этом многие заемщики при появлении финансовых проблем стараются сохранить квартиру и договориться с банком о реструктуризации долга. У должника есть только три варианта: продолжать платить, изменить условия выплаты (воспользоваться платежными каникулами, увеличить срок кредита и снизить размер платежей, взять еще один кредит, например, на 12 мес., и т.д.) и продать квартиру. Есть и четвертый, самый простой, но бессмысленный и неразумный вариант, который в конечном счете никак проблему не решит, – просто перестать платить и оттянуть время долгими судебными разбирательствами с банком в надежде как-нибудь «прорваться».

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга: «При общении с банком по своему ипотечному кредиту, который вы уже не можете обслуживать, важно трезво понимать всю серьезность вопроса, с которым вы столкнулись. На рекламные объявления юристов, которые предлагают решить вопрос с банком, лучше вообще не обращать внимания – это лишние траты, которые ни к чему не приведут. Возвращать долг банку по кредиту придется в любом случае. Первое, о чем нужно подумать, что именно вы хотите от банка: реструктуризировать долг или продать жилье и погасить долг. Реструктуризация долга – это, по сути, отсрочка исполнения договора в связи с временными финансовыми трудностями заемщика. Продажа жилья – это способ избавиться от обязательства в принципе.

Если оплачивать кредит не получается, необходимо до момента возникновения задолженности обратиться в банк за реструктуризацией кредита. Образование задолженности ведет к изменению статуса заемщика на статус просроченного должника, и порядок работы с такими клиентами в банке меняется в худшую для клиента сторону.

Необходимость банку формировать до 100 процентов резервов от суммы просрочки по оплате кредита и процентов – серьезный мотив не любить неаккуратных заемщиков».

Если временная отсрочка проблему не решит, придется продавать квартиру.

Управляющий «Эстет - недвижимость», : «Если человек принял решение продать заложенную квартиру, он, конечно, вначале может обратиться в банк. Но максимум, что сможет ответить банк, так это назвать способы погашения кредита. А затем или отправит к риэлторам, или решать эту задачу самостоятельно».

«К сожалению, в реалиях нашей действительности такое может случиться: у заемщика изменилась жизненная ситуация, попал под сокращение на работе, развод супругов-созаемщиков. Но от этого ипотека не исчезает, за кредит надо платить, а банк не хочет идти навстречу».

«Согласовывая реструктуризацию, заемщику следует немедленно начать продажу жилья. В связи с тем, что на рынке жилья к заложенным под ипотеку объектам относятся с опаской, нужно рассчитывать, что вопросов будет много, сделка пройдет дольше, чем обычно, и цена за жилье будет с определенным дисконтом от аналога в рынке на 3-7 процентов. Хотя некоторые покупателю видят и плюсы такой покупки. История квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.  Сделки на вторичном рынке – это в 80% случаев цепочки, в которых завязано несколько сделок сразу, поэтому, не понимая тонкостей организации и расчетов, без помощи профессионала не обойтись.  Мой совет –  найти агента, который займется продажей, будет проще и эффективней, чем продавать самому».

Как продать?

Если с банком обговорены условия погашения долга, то как быть дальше? Какой способ продажи выбрать и как привлечь покупателей, которые до сих пор настороженно относятся к залоговым квартирам?

 - «Есть различные механизмы и способы урегулирования данной ситуации. Самое сложное,– определиться со способом реализации квартиры. Я не буду рассматривать такие способы, как продажа квартиры должника на торгах (с аукциона), выкуп ликвидной квартиры сотрудником банка-кредитора и т.п. Предлагаю рассмотреть два наиболее распространенных способа: первый – найти деньги, досрочно погасить ипотечный кредит и продавать квартиру, уже не обремененную ипотекой, второй, более сложный – продавать «как есть», когда квартира находится в залоге у банка.

Первый способ – досрочное погашение ипотеки и последующая продажа – легок с точки зрения реализации квартиры, поскольку продать квартиру, ничем не обремененную, проще всего. Сложность заключается в том, что нужно найти некоторую сумму денег для погашения, и тут возникают сразу несколько аспектов: если сумма относительно небольшая, несколько сотен тысяч рублей, то можно обратиться к друзьям и знакомым. Или взять потребительский кредит и погасить его с продажи квартиры. Итак, все более-менее понятно: заемщик нашел деньги, погасил ипотечный кредит, получил от банка все необходимые документы, получил в Росреестре новое свидетельство о государственной регистрации права, где уже указано, что обременений нет. Можно спокойно продавать квартиру. А что делать, если друзей с деньгами нет, а потребительский кредит не дают? Как быть в этой ситуации? Или, чтобы погасить кредит, нужно иметь несколько миллионов?  А вот тут уже без второго способа не обойтись.

Способ второй: продажа квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога. Я считаю такой способ наиболее приемлемым для большинства людей, «не справившихся» с ипотекой. Заключается он в том, что квартира ставится в рекламу на продажу, при этом потенциальному покупателю надо сразу объяснить, в чем тут загвоздка: часть его денег будет заложена в отдельную ячейку, которую открывать будет сотрудник банка и в которой будет сумма, необходимая для погашения всех денежных обязательств заемщика перед банком-кредитором. Или сумма должна поступить на счет заемщика. Ну и, соответственно, банк даст согласие на снятие залога только в том случае, если увидит деньги. Согласится ли покупатель на такие условия? В большинстве случаев это вопрос компетентности риэлторов или юристов, которые участвуют в сделке и представляют интересы своих клиентов.

Сразу хочу оговориться относительно участия риэлторов или юристов: на эту тему было сломано много копий, и повторяться я не вижу смысла. Если мы рассматриваем риэлтора или юриста как профессионального участника рынка недвижимости, то я считаю его участие обязательным. Тем более что часто человек просто не знает, как правильно действовать в сложившейся ситуации, куда обращаться, какие документы ему нужны и пр.».

Действительно, без намерения лишний раз приводить доводы в пользу риэлторов, хочется отметить, что продажа залоговой квартиры – непростая сделка, где обе стороны, как правило, нуждаются в поддержке профессионалов. Это тот самый случай, когда экономия средств едва ли оправдана.

«Со вторым способом все гораздо сложнее, поэтому я считаю, что заемщику, который принял решение "завязать" с ипотекой в силу тех или иных обстоятельств, нужно обратиться к риэлтору и поручить ему все остальные действия или действовать вместе с ним. Это позволит сэкономить достаточную сумму денег и большое количество собственного времени. При обращении желательно иметь на руках все имеющиеся документы, хотя бы в копиях, чтобы можно было понять, о чем идет речь, какие проценты нужно платить банку, какие штрафные санкции предусмотрены в кредитном договоре и прочее.

После обращения заемщика к риэлтору следующий шаг – выйти на переговоры с банком, поскольку необходимо согласовать несколько моментов. Во-первых, надо сообщить банку, что вы намерены продавать ипотечную квартиру, и в связи с этим просите остановить начисление процентов и оговорить окончательную сумму, которую надо погасить. Зачастую банки идут навстречу клиенту, банку невыгодно иметь заемщика, который перестает платить. Во-вторых, нужно согласовать с банком процедуру снятия залога: готов ли банк выдать соответствующее письмо о снятии залога, если сумма погашения будет заложена покупателем в ячейку и доступ, после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, будет у сотрудника банка? Или письмо не выдается банком до тех пор, пока сумма погашения не поступит на счет заемщика? В этом случае самое сложное – объяснить покупателю, что его деньгами погашается ипотечный кредит, что другого способа договориться с банком нет и, конечно, нужно составить необходимые соглашения или предварительный договор купли-продажи, условия которых удовлетворяли бы обе стороны. В-третьих, нужно выяснить возможность продажи квартиры по ипотеке (то есть, когда покупатель также берет ипотеку) в этом же или в другом банке. Если ипотека возможна, я бы рекомендовал заранее заказать необходимые для ипотечной сделки документы, которые изготавливают 10-15 дней (кадастровый паспорт, поэтажный план с экспликацией и т.д.).

После согласования всех условий у риэлтора должна сложиться четкая картинка о способе реализации данного объекта, что позволяет при общении с потенциальными покупателями грамотно описать не только объект, но и тонкости механизма проведения сделки. Это также позволяет максимально быстро выйти на сделку, тем самым сократив финансовые потери и банка, и продавца.

- банк требует погасить кредит родственника;

- банк необоснованн начисляет комиссии по кредиту;

- банк требует от вас как от поручителя оплатить долг по кредиту должника;

- вас не устраивает оплата страховки по кредиту;

- как получить в банке информацию и документацию по вашему кредиту;

- банк требует оплатить долг по кредиту;

- должник не возвращает вам деньги.

 - как признать наследника недостойным и лишить его права на наследство

- как получить наследство, если нет завещания

- вы пропустили срок подачи заявления на принятие наследства по закону

- как получить наследство по завещанию

- нотариус отказывается принимать ваше заявление о принятии наследства

  много другое.....

Закон РФ " О защите прав потребителей" Статья 19 сроки предъявления потребителем требований в отношении недостатков товара.

- ПРИОБРЕЛИ НЕКАЧЕСТВЕННЫЙ ТОВАР;

- КАК ОБМЕНЯТЬ ТОВАР ЕСЛИ ОН ВАМ НЕ ПОДОШЕЛ;

- КАК ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ ЗА НЕКАЧЕСТВЕННЫЙ ТОВАР;

- КАК ВЕРНУТЬ НЕКАЧЕСТВЕННЫЙ ТОВАР СПУСТЯ 14 ДНЕЙ С МОМЕНТА ПОКУПКИ;

- КАК ПОТРЕБОВАТЬ ОТ ПРОДАВЦА БЕЗВОЗМЕЗДНО УСТРАНИТЬ НЕДОТАТКИ ТОВАРА;

- КАК ПОЛУЧИТЬ ОТ ПРОДАВЦА ДОСТОВЕРНУЮ И ПОЛНУЮ ИНФОРМАЦИЮ О ТОВАРЕ

- ИСПОРТИЛИ ТОВАР ПРИ УСТАНОВКЕ;

- ИСПОЛНИТЕЛЬ НЕОБАСНОВАННО ПРОПУСТИЛ СРОКИ ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ

СК РФ ст.39 Определение долей при разделе общего имущества супругов.

1. при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

2.суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважитеьным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

3. Общие доли супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.